城市土地需求分析Urban Land Demand Analysis丁成日摘要:本文介紹城市土地需求預(yù)測的分析技術(shù)。城市規(guī)劃的- -個重要任務(wù).就是通過對城市土地利用及其強度的空間分布進行城市土地需求預(yù)測的一-般邏輯是: (1)首先根據(jù)規(guī)劃和設(shè)計，以此推動城市的可持續(xù)發(fā)展。城市經(jīng)濟活動的空間分配最終都轉(zhuǎn)化為城市功能預(yù)測住宅、工業(yè)和商業(yè)、公共空間所需對土地的占有。因而，土地需求分析不僅是城市規(guī)劃前期工作的重點.也表示城市的城市建筑空間需求; (2)根據(jù)市 場或城市規(guī)劃以規(guī)劃能否指導(dǎo)城市發(fā)展、引導(dǎo)土地開發(fā).使城市的發(fā)展沿著經(jīng)濟上有效率.環(huán)境上及城市發(fā)展政策，確定城市發(fā)展強度; (3)最后確 .可持續(xù)、文化上有特色的軌道發(fā)展。土地需求預(yù)測分析推算城市未來所需要的土地定土地發(fā)展參數(shù)。本文介紹的比例參數(shù)和線性外總量.為規(guī)劃城市土地發(fā)展(土地供給)提供科學(xué)的依據(jù)。土地需求總量不僅與城市推方法簡單、成本低，對數(shù)據(jù)要求不高，因此對中小城市或地區(qū)，特別是發(fā)展穩(wěn)定的地區(qū)，是一發(fā)展規(guī)模有關(guān)，同時又受城市經(jīng)濟活動強度(土地利用強度或資本密度)影響。城市個相對比較可行并且可靠的方法。土地利用效率的前提之-是活躍的房地產(chǎn)市場.其效率又取決于根據(jù)土地與資本之Abstract: This paper ilustrates simple techniques間的相對價格，城市土地開發(fā)中土地投入與資本投入的相互替代。that can be used to frecast land demand for residential,本文分別就居住用地、工商業(yè)用地、公共用地這三種不同的土地利用類型.介industrial and commercial, and open space The generallogic to forecast land demand is (1) first forecast need紹土地需求分析的一般邏輯框架。需要指出的是.本文介紹的方法或思路比較簡structure space for residential, industrial and單.但是比較實用。且投入(成本和人力)和所需數(shù)據(jù)的要求都比較低,這對數(shù)據(jù)和commercial, and open space is driven by differentmarket forces; (2) development density determined信息不夠充分和不夠完整的城市無疑是可選的最佳方法之一- (如果不是唯-的最佳by markets or planning regulation will be used tocalculate the demand for land; and (3) other方法的話)。如能根據(jù)城市規(guī)劃的目標(biāo)、城市狀況(規(guī)模、功能、性質(zhì).結(jié)構(gòu)等).development parameters such as development經(jīng)濟和市場發(fā)展水平(如價格)等具體情況來修訂和調(diào)整因子或參數(shù)值.用該方法推moutipliers will be used to adjust the final demand for測的城市土地需求預(yù)測就會更精確。land. Generally, forecast techniques introduced hereare simple, but they can be as valuable and reliable ascomplicated ones such as input-output and economic1城市土地需求動力機制及城市土地需求預(yù)測的一般框架models for many small regions or cities.城市土地需求的驅(qū)動力是城市發(fā)展。圖1顯示了城市土地需求的機理和因子。-關(guān)鍵詞:土地需求;居住用地需求預(yù)測; .個經(jīng)濟城市的增長主要是人口和就業(yè)。人口的增長帶來了對住宅的需求，而城市經(jīng)工業(yè)和商業(yè)用地需求預(yù)測Keywords: Land Demand;濟活動的增長帶來了對用于各種經(jīng)濟活動(如工業(yè)、商業(yè)、零售業(yè)、辦公等)的建筑Residential Land Demand Forecasting;空間的需求。同時為支持人和經(jīng)濟活動.還需要城市基礎(chǔ)設(shè)施(如道路等)和服務(wù)設(shè)Industrial and Commercial Land DemandForecasting施(如學(xué)校、醫(yī)院、綠地和公園等)。圖2揭示了城市住宅市場的因果關(guān)系(價格、供給.要素市場、生產(chǎn)函數(shù)等等)。土地需求與土地供給共同決定土地價格或土地成本.進而影響房屋價格。圖3揭示了城市住宅土中國煤化工也土地利用類型.如工業(yè)等遵循同樣的邏輯)。根據(jù)CNMHG觀模變化趨勢加以調(diào)整,作者:丁成日，美國馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃預(yù)測出新增住戶數(shù)量。再進一步將新增任戶分配到空間上(住在城里，還是住在鄉(xiāng)系副教授，美國林肯土地政策研究院中國村)。然后.根據(jù)住宅類型(獨戶住宅、多戶住宅.公寓等)和住宅類型的密度(低密部主任。Email: cding@ umd.edu國外城市規(guī)劃| 2005 Vol.20, No.419丁成日人口增長居住需求居住用地需求城市增長.+就業(yè)(經(jīng)濟)增長↓基礎(chǔ)設(shè)施需求工業(yè)廠房需求商業(yè)辦公樓需求零 售業(yè)需求基礎(chǔ)設(shè)施用地需求工業(yè)用地需求辦公用地需求零售業(yè)用地需求城市土地總需求圈I城市發(fā)展需求的動力機制度.中密度或高密度).預(yù)測住宅土地需求。如果假定城市人口開發(fā)商數(shù)量:原材料與就業(yè)人數(shù)的比例與城市住宅用地量與經(jīng)濟活動用地量的比例呈開發(fā)規(guī)?！渌麆趧恿?，資金高相關(guān)性的話(或者說城市住宅用地量在總的城市土地消費中為工業(yè)結(jié)構(gòu)[其他成本常數(shù)).總的城市土地需求就等于總的住宅用地需求乘上一個百分比。最后,有一些現(xiàn)有城市土地會得到再開發(fā),新增城市土地住房供給建筑成本.現(xiàn)實的約束需求等于總的土地需求減去城市再開發(fā)土地。住房現(xiàn)價例如:地Y例如:濕地我們將城市土地利用分成以下幾種:居住用地(分各種密度→新住房價格公共服務(wù)服務(wù)/稅收政策的居住用地).工業(yè)用地(分各個行業(yè)的用地)。零售業(yè)用地、商1土地成本地塊產(chǎn)權(quán)分割業(yè)辦公用地、市政道路用地.以及其他公共用地等多種類型.每土地需求可建設(shè)的其他公共政策種土地利用類型的經(jīng)濟活動各有特點.因而決定土地需求的因素土地供給和機制也有區(qū)別。例如:居住用地需求是由城市人口和城市發(fā)展密度決定的:而工業(yè)用地卻與人口沒有關(guān)系,但與行業(yè)性質(zhì)、行居住用地需求+. 實際收人變化業(yè)勞動生產(chǎn)率、就業(yè)水平緊密相連:商業(yè)用地則既與人口.消費結(jié)構(gòu)和消費傾向水平有關(guān)，又與就業(yè)水平相聯(lián)系。因此，土地需人口和 家庭勝上人口特征求分析應(yīng)充分考慮城市土地利用類型的特點.只有這樣才能提高就業(yè)增長結(jié)構(gòu)變化經(jīng)濟影響好K社會經(jīng)濟特征土地需求預(yù)測的精度。圈2房地產(chǎn)市場機制資料來源: Tery Moore, 2004根據(jù)城市土地利用的特點，土地需求預(yù)測分三種土地利用類型來進行分析.它們是: (1)居住用地需求預(yù)測分析: (2)工商業(yè)人口增長]家庭規(guī)模減小用地需求分析: (3)公 共用地需求預(yù)測分析。有不同的方法被用來預(yù)測城市土地需求.如線性外推、統(tǒng)計↓住宅單元需求回歸、計量經(jīng)濟、人口-經(jīng)濟土地模型.以及本文介紹的比例參數(shù)法等。除線性外推方法外.其他方法都離不開人口、經(jīng)濟.| 住宅密度就業(yè)、價格、消費.規(guī)劃目標(biāo)等方面的考慮。本文介紹城市土地需求預(yù)測的比例參數(shù)方法。利用比例參數(shù)法預(yù)測土地需求的基本思路是:預(yù)測土地總需求(1)居住用地。首先預(yù)測人口和家庭增長.然后根據(jù)不同人口或家個格等因素).計算不同住宅土地再開發(fā)類型中國煤化工類型的建筑面積與土地面積土地總需求的比Ic N M H G相關(guān)).計算不同類型住宅(可建空地需求)的土地需求。圍3居住用地需求(2)工商業(yè)用地(包括零售.辦公及工業(yè)用地)。首先預(yù)測經(jīng)濟20釃廂數(shù)據(jù)| 20005 Vol:20, No4城市土地需求分析<增長(經(jīng)濟產(chǎn)值和就業(yè)人數(shù)).然后根據(jù)建筑空間的邊際經(jīng)濟效益或類似地.根據(jù)克利夫蘭縣的平均家庭規(guī)模預(yù)測.利用諾曼市平均就業(yè)人數(shù)所占有的建筑面積計算總的工商業(yè)建筑面積,最后根的平均家庭規(guī)模相對于克利夫蘭縣家庭規(guī)模的比例的歷史趨勢,據(jù)工商業(yè)土地利用類型的容積率推算工商業(yè)所需的土地需求。估計諾曼市的平均家庭規(guī)模預(yù)測.首先算出全縣至2025年的平(3)公共用地(如學(xué)校和公園)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地(如道路)。均家庭規(guī)模。1990到2000年間. 諾曼市家庭規(guī)模在克利夫蘭縣通過人均公共用地消費水平來計算出所需公共用地.如公園、城市的比例從90.16%增加到了92.05% .平均每年增長0.208%。保持綠地和城市空地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地(如道路)的計算比較復(fù)雜,取這一趨勢不變，到2025年諾曼市家庭規(guī)模將占96.96%。已知克決于多種因素.如人均小汽車擁有量.城市居民出行方式、城市規(guī)利夫 蘭縣的家庭規(guī)模預(yù)測(2000- 2025). 我們可以計算出諾曼模.收入水平.城市空間結(jié)構(gòu)等等.均不在本文中討論。市2020年和2025年的平均規(guī)模。最后.我們可以預(yù)測家庭居住人口。家庭人口預(yù)測數(shù)等于家庭數(shù)量與平均家庭規(guī)模的乘積。2居住用地需求分析表1列出了2000- -2025年諾曼市的人口 與家庭預(yù)測。本方法簡在美國，城市居住用地占城市總土地消費的60%~80% .工單適用，其假設(shè)條件是規(guī)劃期內(nèi)人口和家庭的歷史發(fā)展趨勢保業(yè)用地只占很小的比例(一般不到10%).商業(yè)用地-般不會超過持不變。這個假設(shè)在快速發(fā)展地區(qū)的可應(yīng)用性有一定的限制 ,20%。因而，預(yù)測住宅用地成為城市土地需求預(yù)測中最重要的組但通過適當(dāng)調(diào)整.這個方法在小區(qū)域應(yīng)用范圍的前景應(yīng)該是廣成部分。居住用地包括各種住宅用地:獨戶住宅、連體住宅.城闊的。市公寓以及各種集體居住用地(如大學(xué)宿舍.監(jiān)獄等)。 在美國.表12000- -2025年 諾曼市的人口與家庭預(yù)測集體居住用地在居住用地需求分析中通常不予考慮.一方面是因2000年2004年 2010年 2015年 2020年 2025年為集體居住用地的需求與家庭居住用地需求的特點不同:另-方家庭數(shù)量38834 421994596448946 51586 53897面是因為集體居住用地在城市居住用地中所占的比重很小，不是家庭居住人口89623 96747 105404 112949 120779 129074城市規(guī)劃工作關(guān)注的重點。集體居住點人口6071 6354 680472037625 8073圖4說明了住宅土地需求預(yù)測的邏輯流程。從預(yù)測城市人口城市總?cè)丝?5694 103101 12208 120152 128404 137147資料來源: Clarion Associates Team. 2004與家庭入手，首先決定城市住宅單元的需求,并根據(jù)住房市場平衡狀態(tài)下的房屋空置率.計算總的城市住宅單元需求。然后根據(jù)城市住宅土地利用的強度(如容積率或單位住宅單元所占土地面2.2住宅面積預(yù)測積).推算用于城市住宅的土地需求,最后根據(jù)土地發(fā)展乘數(shù).住宅面積預(yù)測主要取決于家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)和住宅消費傾預(yù)測總的城市住宅土地預(yù)測。向。根據(jù)類型，在美國住宅可以分為以下幾種:獨戶住宅、連體住宅、城市公寓或其他類型住宅。因為同等面積但不同住房類型2.1人口與家庭預(yù)測所消費的土地面積不同,我們需要分別預(yù)測不同類型住宅面積需居住用地與人口直接相關(guān)，進行居住用地的需求分析.首先求和住宅土地需求。無論預(yù)測哪種住宅類型的需求.住房市場的要知道需要容納多少人口，容納多少家庭,因此分析的第-步是均衡狀況應(yīng)考慮在內(nèi)。一般地. -一個均衡的住房市場的住宅面積得到研究區(qū)域的人口與家庭預(yù)測。人口與家庭預(yù)測可以用很多種的空置率為5%~7%。因而，總的住宅面積需求取決于實際家庭方法.如線性外推(或趨勢外推).比率法.統(tǒng)計回歸、計量經(jīng)濟住宅消費面積與房屋市場的平均空置率兩個因素。模型、人口- 經(jīng)濟模型。這些方法依照復(fù)雜性、對數(shù)據(jù)的要求和在預(yù)測住宅需求時，有兩個核心任務(wù):總的住宅需求預(yù)測和成本依次遞增。不同住宅類型的住宅需求預(yù)測。- -般來說. 簡單常用的方法是根諾曼市所采用的方法是自.上向下的比例外推法。從其所在的據(jù)總的住宅需求預(yù)測，通過比例法，預(yù)測各種住宅類型的住房需克利夫蘭縣的人口與家庭預(yù)測(全縣人口預(yù)測與家庭預(yù)測已知)入求.最后根據(jù)市場的平均住房空置率.調(diào)整最終的住房需求。手.利用諾曼市家庭在克利夫蘭縣中所占比重的歷史趨勢.估計在美國的城市中.獨戶住宅通常占有絕對數(shù)量的比重。1990出諾曼市的家庭預(yù)測。1970- -2000年的數(shù)據(jù).全縣的人口和家到1999年期間，諾曼市獨戶住宅的建設(shè)許可占83.12%; 2000到庭至2025年的預(yù)測是已知的，假定未來25年的發(fā) 展趨勢與過去2003年期間，獨戶住宅的建設(shè)許可稍有下降.為81.42%。 2000的發(fā)展趨勢一致.那么到2025年，諾曼市家庭在全縣中所占的到2003年間共下降1.71% .平均每年下降0.427% (相應(yīng)地.非獨比例將變?yōu)?8.94%。根據(jù)比例不變的假設(shè).2020年 和2025年諾戶住宅中國煤化工2004年獨戶住宅的建設(shè)曼市家庭預(yù)測數(shù)量分別是51586(=105 215 x 49.03%)和53 897許可有HC N M H G0.427%這一歷史變化趨(=1 10196 x 48.94%).105 215和110 196分別是克利夫蘭縣2020勢的話，到2005年 獨戶住宅的建設(shè)許可為80.56% .依此類推.年和2025年的家庭數(shù)量(Clarion Associates Team, 2004)。到2025年獨戶住宅的建設(shè)許可將為72.03%。諾曼市2000年住宅國外城市規(guī)劃| 2005 Vol.20,No.4 21丁成日表2 2004- -2025年諾曼市各種住宅需求預(yù)測2004年2010年2015年2020年2025年數(shù)量比例%數(shù)量.獨戶住宅2727061.253057662.223285962.793488063.243662563.60移動住宅19714.43 .22104.5023754.5425214.572648獨戶住宅合計2924165.673278635234 .67.33 .3740167.813927368.19兩戶聯(lián)體住宅14053.1615043.0615723.0016322.9616842.923-4戶聯(lián)體住宅32257.2434517.0236076.8937456.7938656.71Townhouse18784.2220094.0921004.0121813.9522513.91城市公寓877619.7119.11981718.761019318.48051818.26多戶住宅合計1528334.33163551709632.671775132.19 .1831731.81總計445241004914110523305515257590資料來源: Clarion Associates Team, 2004市場的市場控制率在4.48%-11.51%。諾曼市對于各種住宅類型表3 諾曼市住宅用地建設(shè)參數(shù)的預(yù)測結(jié)果見表2。單位住宅平均占地面積土地發(fā)展乘數(shù)(平方英尺)鄉(xiāng)村住宅4356002.3土地發(fā)展參數(shù)(Land Development Parameters)低密度住宅87120最終的土地需求取決于住宅建設(shè)的容積率(或建筑密度)和土較低密度住宅10500地發(fā)展乘數(shù)(land development multiplier)兩大因子:連體住宅4600多體住宅544520●容積率指的是平均每個居住單元的占地面積.即居住單元大小或者建設(shè)密度，如諾曼市城市公寓的建設(shè)密度為每英畝8其他高密度住宅2420套住宅，單位住宅占地5445平方英尺:而高密度住宅為每英畝平均18套住宅的建設(shè)密度.單位住宅占地2420平方英尺(見表3)?！裢恋匕l(fā)展乘數(shù)指的是建設(shè)中.因為附屬街道占地以及因表4 2004- -2025年 諾曼市住宅用地需求(單位:英畝)拐角和不規(guī)則形狀地塊的建設(shè)效率損失所額外需要的土地比率。年份2004- 2010 2011-2015 2016- -2020 2021- -2025 合計例如諾曼市中低密度住宅的土地發(fā)展乘數(shù)為25% .意味著每建設(shè)新住宅單元2957204218081561 836一個單位的住宅，就不得不損失其占地面積25%的土地。實際土地消費961.4594.2513.4 2748.8這兩個參數(shù)-般根據(jù)不同城市建設(shè)特點、現(xiàn)狀和歷史發(fā)展趨總土地消費1170.28C715.7618.33311.2勢等因子進行選定。如果沒有可得的歷史或現(xiàn)狀數(shù)據(jù),也可以用中密度住宅45631527241291其他同等城市的平均參數(shù)進行替代.即采用幾個經(jīng)濟、人口、土實際土地消費5:3.256地等社會經(jīng)濟特點相當(dāng)?shù)某鞘械钠骄健?5.845.40.334.8 186.3高密度住宅2.4居住用地需求615423763251742圖4顯示了居住用地需求分析流程。根據(jù)該流程可以計算不34.223.720.918.1 96.8同住宅類型的土地需求。表4給出了諾曼市不同建設(shè)密度的住宅37.619.916.4用地需求。建筑面積.最后根據(jù)不同行業(yè)部門對建筑的要求(如容積率).工3工商業(yè)用地需求分析業(yè)和商業(yè)用地需求可以根據(jù)就業(yè)人數(shù)、工業(yè)產(chǎn)值或商業(yè)流通量隨著經(jīng)濟發(fā)展.城市內(nèi)工商業(yè)用地不斷變化。-方面城市原(如銷售量)來計算。具體用哪個指標(biāo)取決于工商業(yè)活動的特點和有的公司擴大規(guī)模需要占用更多的土地.或者在原址上擴張，或性質(zhì)。 如超市的用地量與平均日銷售額有關(guān).當(dāng)然, 銷售額與就者遷址重建:另-方面新的公司遷入城市也需要占用土地.或者業(yè) 人數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)也很大。-些行業(yè)，如服務(wù)業(yè)(理發(fā)等).建在其他公司搬遷空出的土地上.或者占用未開發(fā)土地。工商業(yè)就業(yè).中國煤化工根據(jù)經(jīng)濟活動的性質(zhì)，我活動消費的是城市建筑面積。因而，如同住宅用地需求- -樣,工們將I|YHC N M H G公用地和零售業(yè)用地兩類商業(yè)用地需求分析基于同樣的邏輯，首先預(yù)測工商業(yè)活動的增長分別進行分析。前者包括各種工業(yè)和辦公樓用地.后者包括零售(如就業(yè)人數(shù)、產(chǎn)值等).然后預(yù)測為支持這些工商業(yè)活動所需的業(yè) 用地。22駙芳數(shù)據(jù)| 2005 Vol.20, No.4城市土地需求分析<工業(yè)土地需求分析預(yù)測的-般流程是,首先預(yù)測城市經(jīng)濟增表5諾曼市工業(yè)用地參數(shù)(單位:平方英尺)每個就業(yè)人員辦公面積容積率每英畝土地 上的樓面面積長.進而預(yù)測各個經(jīng)濟行業(yè)的增長(如就業(yè)、經(jīng)濟產(chǎn)值等)。第二步是將每個經(jīng)濟部門的就業(yè)增長量分解到不同的土地利用類型辦公用地0021.56%9391.1零售業(yè)15.86%6 906.7中，如辦公.零售和工業(yè)制造等。如制造業(yè)中.諾曼市每100個工業(yè)倉儲21.61%9412.2建筑就業(yè)中有1.05人利用辦公用地，其余98.95人都在從事工業(yè)資料來源: Clarion Associates Team, 2004制造。金融保險業(yè)中.每100個就業(yè)中有21.25人從事零售，其他表6 2004- -2025年諾曼市工業(yè)用地需求預(yù)測78.75利用辦公用地。然后計算出每個土地利用類型的就業(yè)人數(shù)年份2004- 2010 2010- -2015 2016- -2020 2021- -2025合計(辦公、零售.工業(yè)等)。第三步是決定工業(yè)土地發(fā)展參數(shù).如工辦公業(yè)建筑的容積率(建筑面積/土地面積)和每個就業(yè)人數(shù)所需的建新增就業(yè)量1 7611 59817181842 6 919筑面積。最后根據(jù)每種土地利用類型的就業(yè)人口和工業(yè)土地利用需求的就業(yè)面積528 300479 400515 400552 600 2075 700參數(shù).計算每個土地利用類型的土地需求,然后將各種土地利用零售土地需求量56.3554.958.822類型的土地需求匯總,得到總的工業(yè)土地需求預(yù)測。2152 1 9742 1432317 8 586就業(yè)預(yù)測的方法很多.如線性外推、統(tǒng)計回歸.轉(zhuǎn)移-比例需求的就業(yè)面積1 076000987000 1071500 1 158 500 4 293 000分析(shiftshare analysis).人口一經(jīng)濟模型、投入一產(chǎn)出模型.142.9155.1167.7 .621.6社會統(tǒng)計矩陣等。線性外推法容易、簡單. 對數(shù)據(jù)要求低，對于6254569592 329一個發(fā)展平緩的小城市.預(yù)測精度也有-定的保證。投入- -產(chǎn)出需求的就業(yè)面積50000 434 400455 200473600 1 863 200分析可以揭示工業(yè)行業(yè)間的相互影響及其對經(jīng)濟增長的作用。應(yīng)53.146.248.450.319用這種方法的優(yōu)點是:分析預(yù)測基于理論基礎(chǔ)，預(yù)測的可信度高。然而.投入一產(chǎn)出分析所需數(shù)據(jù)量大，專業(yè)知識要求高.并且耗費時間和精力，故-般不為小城市的規(guī)劃所采用。有數(shù)據(jù)表明，在辦公用地中.每個辦公人員的平均辦公面積為工業(yè)及商業(yè)辦公用地的多少.不僅與就業(yè)水平有關(guān).而且受300平方英尺:零售業(yè)用地中，每個就業(yè)人員的平均工作面積為就業(yè)密度影響。不同土地利用類型上的就業(yè)密度水平是不-樣500平方英尺: 工業(yè)倉儲行業(yè)就業(yè)人員平均每人的就業(yè)面積為的，因此我們還需要確定與就業(yè)密度相關(guān)的指標(biāo).才能得到未來800平方英尺?，F(xiàn)有的土地發(fā)展數(shù)據(jù)中辦公用地、零售業(yè)用地.的工業(yè)及商業(yè)辦公用地需求。同樣的，這些影響土地需求并且與工業(yè)倉儲用地的容積率分別為0.2156. 0.1586. 0.2161。建設(shè)有關(guān)的指標(biāo),我們稱為建設(shè)參數(shù)。工業(yè)及商業(yè)辦公用地有兩單位就業(yè)人員占用的樓面面積.可通過當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀數(shù)據(jù)得到。個建設(shè)參數(shù):在實際分析中，如果沒有現(xiàn)狀數(shù)據(jù).可以從其它同等城市的數(shù)據(jù)●平均每人占用的建筑面積.平方英尺(建筑面積)/人:中進行類比替代,或者采用全國的平均水平。表6給出了根據(jù)上●容積率.或者每英畝土地上的建筑面積。述方法得到的工業(yè)土地需求預(yù)測分析結(jié)果。在諾曼市的例子中，建設(shè)參數(shù)采用現(xiàn)狀平均值，假設(shè)新發(fā)展零售業(yè)用地的需求分析-般采用以下兩種方法。-種方法是的密度將是城市現(xiàn)狀的平均水平(見表5)。根據(jù)城市土地利用現(xiàn)把零售業(yè)用地作為一種商業(yè)用地.以零售業(yè)內(nèi)的就業(yè)預(yù)測為出發(fā)城市人口與家庭預(yù)測計算土地需求|城市居住單元的需求量預(yù)測(住房類型)(使用量+空置量)確定發(fā)展參數(shù)居住單元需求量住房類型:單位住宅占地面積單體住宅●斗占地面積/單位住宅●=住宅凈占地面積移動住宅發(fā)展乘數(shù)( )連體住宅多體住宅(三/四戶型)中國煤化工城市公寓TYHCNMHG.圈4屠佳用地需求分析資料來源: Clarion Associales Team, 2004國外城市規(guī)劃|、'2005 Vol.20, No.4 23丁成日點.諾曼市的零售業(yè)用地需求預(yù)測采用的就是這種方法。另一種方法是根據(jù)零售業(yè)的自身特點，以其服務(wù)社區(qū)的消費區(qū)域宏觀經(jīng)濟模型區(qū)域就業(yè)預(yù)測(工業(yè)行業(yè))購買力為出發(fā)點規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)需求。因為零售業(yè)的規(guī)模在很大程度上是由其服務(wù)范圍的人口及其購買力所決定的.因此通增長空間分配模型分配就業(yè)到子區(qū)域(行業(yè))過社區(qū)人口及其購買力來計算零售業(yè)的用地需求也是分析常用的方法。為了便于分析起見.利用購買力預(yù)測零售業(yè)用地的過程中,就業(yè)人均建筑面積通常采用每人零售業(yè)用地需求標(biāo)準(zhǔn)進行估計.其基本流程如下:(工業(yè)行業(yè))(1)預(yù)測人口和平均家庭規(guī)模，得到家庭數(shù)量預(yù)測。其方法就業(yè)密度空置率建筑面積需求參照居住用地的人口與家庭預(yù)測方法:(2)預(yù)測平均家庭收入與支出數(shù)據(jù)，尤其是用于零售業(yè)的支容積率空間變化出在家庭支出中所占的比重。這可以從歷史數(shù)據(jù)分析中獲得，或者直接從其他研究成果中借用:土地面積需求(行業(yè)，區(qū)位)(3)確定零售業(yè)的需求參數(shù).即滿足家庭需求所需要的零售就業(yè)在土地利用類型中的分配業(yè)占地面積。需要確定的參數(shù)有:滿足家庭支出的零售業(yè)規(guī)模和數(shù)量，以及不同規(guī)模零售業(yè)的占地面積。在這里，可以劃分不同類型的零售業(yè)需求.如不同規(guī)模的購物中心一區(qū)域性購物中心或者↓小區(qū)購物中心。目前這一估計還沒有固定統(tǒng)- -的方法.規(guī)劃師可以制造業(yè)需求零售業(yè)需求寫字樓需求其他商業(yè)需求根據(jù)政府要求,結(jié)合當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)現(xiàn)狀水平.進行分析預(yù)測。波特蘭市的就業(yè)士地需求分析比較復(fù)雜，不僅要計算總的工圖5波特蘭市就業(yè)土地需求分析模型業(yè)需求.分行業(yè)的就業(yè)需求，同時還要計算子區(qū)域分行業(yè)的工業(yè)資料來源:根據(jù)Yee (999)修改。土地需求。用于計算土地需求的一般公式是:土地需求=就業(yè)增長x就業(yè)人均建筑消費/容積率表7單位就業(yè)人數(shù)的建筑面積(平方英尺/就業(yè))就業(yè)土地需求分析需要以下幾個輸入或模型要素:行業(yè)代碼行業(yè)單位就業(yè)人數(shù)的建筑面積(1)區(qū)域經(jīng)濟(就業(yè))增長:(平方英尺)1-19農(nóng)林牧漁、建筑.采礦590(2)將區(qū)域增長分配到子區(qū)域(就業(yè)增長空間分配模型.見圖5);20食品630(3)就業(yè)密度信息21煙草0建筑密度(就業(yè)人均建筑消費面積)22.23紡織930容積率:24木材加工64025. 32.39具，玻璃.制材(4)空置率;26造紙1600(5)各個工業(yè)行業(yè)總就業(yè)人數(shù)中，各種土地利用類型的比27印刷450例。如交通行業(yè)利用寫字樓的就業(yè)比例。.28-31化工、石油720因波特蘭市將整個都市區(qū)分成20個子區(qū)域, -些參數(shù)(如容3533.34金屬加工420機器制造積率)需要各個子區(qū)域的數(shù)值(容積率的空間變化.見圖5)。 容積36.38 .電子400率空間變化很大。如波特蘭市12個區(qū)域的平均容積率從0.20到37交通設(shè)備7000.63部不等(Yee, 1999)。紐約市中心的容積率就更高了，某些.40-42.44.45.47交通3290地塊容積率可以高達22.39。表7給出了不同行業(yè)單位就業(yè)人數(shù)所消43.46.48.49通訊。公共設(shè)施46050.51批發(fā)費的建筑面積，顯示出不同行業(yè)對建筑面積的要求是很不一樣的。52-59零售470金融、保險.房地產(chǎn)4公共用地需求分析70- -79非健康類服務(wù)770這里說的公共用地,不是廣義上的公用用地.而是指為城市8C中國煤化工350居民提供休閑服務(wù)的公園和提供教育服務(wù)的學(xué)校用地。街道等其81-CNMHG90-MYH530他附屬公共用地，已經(jīng)估計在居住用地需求和工商業(yè)用地需求資料來源: Yee, 1999.中了。24吩勞數(shù)據(jù) 2005 Vl20.No.4城市土地需求分析《4.1公園用地大致估計出各年級學(xué)生數(shù)量就足夠了。通常公園有三種類型: (1)街區(qū)公園，即為所在小區(qū)或街區(qū)諾曼市小學(xué)生注冊數(shù)量預(yù)計到2025年將增加2000人。假設(shè)服務(wù)的公園，(2)城市公園，即可以服務(wù)城市內(nèi)大部分居民的公一個小學(xué)的平均學(xué)生數(shù)量為400人.那么到2025年將需要新建五園: (3)主題公園.即有某種特別設(shè)施或服務(wù)功能的公園，如小所小學(xué)。 雖然根據(jù)人口增長的地域分布以及新建學(xué)校的可行性.徑.運動場、自然公園等。其中街區(qū)公園和城市公園的需求都與這部分新增需 求可以通過擴建已有學(xué)校或新建學(xué)校來完成。從規(guī)城市人口有關(guān)。通常來講,國家或城市內(nèi)對各種公園用地都有相劃角度看,假定一個小學(xué)需要用地20英畝(根據(jù)學(xué)校的建議)。因應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃中采用國家指標(biāo)是- -個相對客觀的選擇。然后此公立小學(xué)的土地需求在2025年將達到100英畝。類似的.還需要對比城市目前已經(jīng)擁有的公園用地.就可以得到規(guī)劃期內(nèi)對公園新建一所中學(xué)來滿足人口發(fā)展的需要,因為到2025年諾曼市將新的需求用地。增600個中學(xué)生.相當(dāng)于30個班的教室和相應(yīng)的附屬設(shè)施用地。在諾曼市的例子中，街區(qū)公園用地標(biāo)準(zhǔn)采用的是諾曼市的標(biāo)而目前諾曼公立學(xué)校系統(tǒng)所擁有的備用地還能建3個小學(xué)和準(zhǔn)，為每千居民2.5英畝的街區(qū)公園.這比國家休閑與公園協(xié)會1個中學(xué)。因此還需要2個小學(xué)的土地,以每個小學(xué)20英畝計(NRPA)的標(biāo)準(zhǔn)高25%。諾曼市自身沒有城市公園用地標(biāo)準(zhǔn).參算.還需要40英畝的土地。諾曼市內(nèi)還有一所大學(xué).在規(guī)劃期考NRPA建議的每千人5-8英畝的標(biāo)準(zhǔn),諾曼采用了一個中間標(biāo)內(nèi)認(rèn)為該學(xué) 校不會擴大太多。準(zhǔn)6.5英畝。從規(guī)劃目的來看，采用國家平均標(biāo)準(zhǔn)是- -個非常公綜上所述，土地需求預(yù)測分析中.通常將土地利用類型劃分平的指標(biāo)。利用人口預(yù)測與每千人口的公園需求標(biāo)準(zhǔn),相乘得到為:居住用地、工商業(yè)用地、公共用地分別進行分析。居住用地該區(qū)域的公園用地需求。的需求分析.需要將人口預(yù)測轉(zhuǎn)換為家庭數(shù)量預(yù)測.也就是規(guī)劃目前諾曼市已有街區(qū)公園282.1英畝.遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前居民的區(qū)域內(nèi)在規(guī)劃期內(nèi)將增加的住戶(通常以10年或20年為期).因為街區(qū)公園需求。到2010年 以后直到2025年，現(xiàn)有街區(qū)公園用地家庭數(shù)量要比人口更能反映居住用地的需求。對于工商業(yè)用地已經(jīng)無法滿足居民的需求.需要增加新的街區(qū)公園用地。在(包括零售、辦公及工業(yè)用地).如果知道未來各部門的就業(yè)需2025年，新增街區(qū)公園用地為60.8英畝(增長22%)。目前諾曼市求. 就可以通過各部門每一-就業(yè) 崗位平均占用的土地,來計算出已有城市公園用地在2004年就已經(jīng)無法滿足居民的需求，城市工商業(yè)的用地需求。對于公共用地(例如學(xué)校和公園).一般采用公園用地短缺210.2英畝，到2025年將需要431.5英畝的城市公園當(dāng) 地政府或國家的限制標(biāo)準(zhǔn)進行預(yù)測。用地(增長194%)。因此，滿足這兩種公園用地的需求,從現(xiàn)在.需要注意的是.該預(yù)測方法是以過去的發(fā)展趨勢以及發(fā)展政起到2005年需要增加近500英畝的土地。需要注意的是.公園用策為依據(jù)的。因此，如果城市采用了-些會影響發(fā)展趨勢的政地需求與當(dāng)?shù)匚恢?城市及其服務(wù)規(guī)模等直接相關(guān).因此規(guī)劃中策.城市的土地需求預(yù)測將會有很大的變化.不是- -般的預(yù)測方采用國家標(biāo)準(zhǔn).仍不能保證規(guī)劃結(jié)果滿足當(dāng)?shù)氐男枨?。法可以預(yù)測出來的。但是，從土地利用規(guī)劃的目的來看.這種預(yù)測方法已經(jīng)可以幫助我們分析哪種發(fā)展水平更適合城市.以及通4.2公共學(xué)校過何種方式可以達到這種發(fā)展水平。學(xué)校是地區(qū)性的教育服務(wù)設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用穹?wù),其學(xué)生主體為城市的學(xué)齡人口。因此學(xué)校的規(guī)模及其用地要求直接與人口參考文獻以及家庭結(jié)構(gòu)有關(guān)。人口越多,學(xué)齡人口越多.對學(xué)校的要求就丁成日.2004.空間結(jié)構(gòu)與城市競爭力.地理學(xué)報，59期增刊: 85-92.越多。-般規(guī)劃中.從人口預(yù)測入手.分析各個年齡段的學(xué)齡人Clarion Associates Team. 2004. Norman.2025. Land Demand Analysis.Yee, Dennis. 1999. Technical Report- - 1999 Employment Density Study. Metro.口預(yù)測，從而估計出小學(xué).初中、高中等各個教育階段的學(xué)生數(shù)量，然后考慮平均的學(xué)校規(guī)模.就可以預(yù)測出還需要多少學(xué)校用地或者需要多少額外的學(xué)校用地。在學(xué)校用地的需求分析中，有幾點問題需要注意: (1)這里考慮的是公共學(xué)校。-一個城市內(nèi),從公立學(xué)校到私立學(xué)校有很多不同的學(xué)校系統(tǒng),但是公立學(xué)校幾乎在所有城市中都占主流,服務(wù)大部分人口，因此公立學(xué)校是學(xué)校用地分析的重點。另一方面.私立學(xué)校的統(tǒng)計數(shù)據(jù)難以獲得: (2)人口年齡與入學(xué)年級的中國煤化工不統(tǒng)-。在人口預(yù)測中，可以得到的是不同年齡的人口預(yù)測，但MHCNMHG不是所有的兒童都在同一年齡入學(xué).因此學(xué)齡人口與相應(yīng)的注冊學(xué)生數(shù)目有出入。但是考慮到規(guī)劃的指導(dǎo)性意義,利用學(xué)齡人口國外城市規(guī)劃| 2005 Vol.20, No.425